전세보증금 반환받는 방법
부동산 시장 침체로 경매에 내몰린 집이 늘면서 각종 부동산 사이트에는 이런 질문들이 심심치 않게 올라오고 있습니다. 임대차 분쟁이 많이 발생하는 전월세계약 종료시점이 다가오면서 세입자들의 고민이 깊어지고 있는데요.


임차인이 보증금을 받을 수 있는 방법으로는 지급명령, 소액사건심판, 보증금반환청구소송 등이 있습니다.
 
우선 지급명령은 법정에 나가지 않고도 민사분쟁을 해결할 수 있는 방법입니다. 임대인이 법원에서 결정된 지급명령서를 받은 후 2주일 내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정되며 임차인은 강제집행신청이 가능합니다.


민사조정은 조정위원회 등에서 분쟁 당사자의 주장과 사정을 참작해 합의에 이르는 제도입니다. 쌍방이 모두 법원에 출석해 각자 의견을 진술해야 합니다.


임차보증금이 2000만원을 넘지 않는다면 소액사건심판을 활용할 수 있는데요. 1회의 변론기일로 심리를 마치기 때문에 절차가 간소하며 신속히 재판을 받을 수 있는 장점이 있네요. 임대인이 변론기일에 출석하지 않고 답변서도 제출하지 않으면 임차인 승소판결이 선고되는 점도 참고하면 되겠습니다.

보증금반환청구소송을 제기해도 됩니다. 승소하면 임차주택을 인도하지 않고도 바로 강제경매 신청을 통해 보증금을 회수 할 수 있습니다.

만약 소송 전 임대인이 재산을 빼돌리거나 은닉할 우려가 있다고 판단되면 임대인 재산에 가압류신청 해야 합니다.가압류신청서를 작성해 임차물건의 관할 지방법원 등에 제출하면 관할법원이 적법성과 요건을 판단해 가압류를 명령합니다.

법원이 가압류를 명령할 경우 가압류 등기 자동적으로 이루어지기 때문에 임대인이 매매 또는 담보를 잡을 수 없습니다.


강제경매를 통한 방법도 있습니다. 법원이 채무자의 부동산을 압류, 경매해 그 대금으로 보증금을 돌려받는 것입니다.

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 후순위, 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는데요.

경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 소액임차인은 서울기준 보증금 7500만원이하 주택이며 최고 2500만원까지 우선변제가 가능합니다.


만약 다른 채권자에 의해 임대주택이 경매에 넘어갔다면 배당요구를 해야 하는데요. 임차인은 대항력과 우선변제권이 유지된 상태에서 법원이 정한 날짜까지 배당요구를 해야 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 경매개시결정 전 임차권등기를 마쳤거나 임차인이 경매를 신청한 당사자라면 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있답니다.

만약 선순위 채권에 밀려 보증금을 전액 돌려받지 못했다면 임차권은 소멸되지 않습니다. 이때는 주택을 낙찰 받은 사람에게 보증금 잔액 반환을 요구하면서 임대차관계 존속을 주장할 수 있습니다.

이렇게 전세보증금을 돌려받는 방법은 여러가지가 있는데요. 무엇보다도 중요한 점은 전세계약을 하기 전 그리고 계약금 및 잔금을 납부하기 전에 반드시 부동산등기부등본을 통해 저당권에 대한 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

전세계약이후에는 확정일자를 받는 것과 전세권설정등기를 해두는 것도 필수사항이겠죠?

 
  1. 문단 2010.11.28 14:31 신고

    잘 봤습니다. 신사토리님 혹시 공인중개사 시험 준비 중이신가요? ^^
    전세는 아니지만;; 올해 초 이사하면서 월세보증금 받는데도 제때 이사날짜를 말하지 못해
    제값 받는데 어려움을 겪었습니다.
    부동산 관련 기초 지식은 꼭 챙겨두어야할 것 같아요.

    • Favicon of https://sinsatory.tistory.com BlogIcon 신사토리 2010.11.28 17:40 신고

      공인중개사 시험은 준비하고 있지 않지만 관심은 있습니다
      특히 부동산등기 쪽은 말이죠 ㅎㅎ 미리미리 알아두어야 할거 같아요~

  2. 2018.07.10 17:18

    비밀댓글입니다

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