등기권리자 등기의무자 차이점은?
등기신청서를 작성할때 많은 사람들이 등기권리자 등기의무자 차이점에 대해서 잘 모르고 계시더군요. 이번에는 등기권리자 등기의무자 차이점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

등기신청시 등기권리자란 쉽게 말해서 '등기를 할 권리를 가진자' 마찬가지로 등기의무자'등기를 해주어야 하는자' 라고 생각하면 이해하기 편합니다.

예를 들어, 아파트를 거래할시 아파트를 사는 사람 아파트에 대한 재산권과 함께 아파트를 자신의 소유로 등기할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

반대로, 아파트를 파는 사람 아파트에 대한 재산권을 잃음과 동시에 아파트의 소유권을 구입자에게 넘겨줘야 하는 의무 지게 됩니다.

따라서 아파트 거래시 사는 사람은 등기권리자, 파는 사람은 등기의무자 가 되는 것입니다.
(아파트 뿐만 아니라 모든 부동산 거래시 사는 사람은 등기권리자 파는 사람은 등기의무자가 됩니다.)

참고로 말하자면, 등기신청은 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청 해야 합니다. 다만, 대리인에 의한 신청일 경우는 위임장만 첨부하면 누구든지 대리인의 자격으로 신청할 수 있습니다. 하지만 법무사 변호사 이외에는 대리신청에 대한 보수를 받을 수 없답니다. (불법이에요~!)
 
아래는 각 등기사항별 등기권리자 등기의무자를 정리한 표입니다.

등기의 종류

 등기권리자

등기의무자                      

소유권 이전(매매)

 부동산매수인

 부동산매도인

소유권 이전(상속)

 상속인

 피상속인 (사망자) 

소유권 이전(증여)

 양수인

 양도인

근저당권 설정

 근저당권자 (돈 빌려주는 사람)

 근저당설정자 (집주인)

전세권 설정

 전세권자 (세입자)

 전세권설정자 (집소유자)

소유권 보존, 건물 증축

 보존권자 (부동산소유자)

 없음

근저당 말소

 근저당설정자 (집주인)

 근저당권자 (돈 빌려준 사람)

전세권 말소

 전세권설정자 (집주인)

 전세권자 (세입자)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                        (일부 등기의 경우 위의 표에서 정리하지 않았습니다.)
                                                          

근저당 설정 등기의 경우 집을 담보로 돈 빌려주는 사람(은행, 대부업체 등)은 등기권리자, 돈을 빌리는 사람 (집주인)은 등기의무자가 됩니다. 근저당 말소의 경우는 반대로 돈 빌려준 사람은 등기의무자, 돈을 빌린 사람은 등기권리자가 되겠죠?


전세권 설정, 말소 등기도 마찬가지로 전세권 설정시 세입자는 등기권리자, 집주인은 등기의무자가 되고, 말소시에는 반대로 집주인이 등기권리자, 세입자가 등기의무자가 된답니다.

위의 표에서 특이한 점은 소유권 보존등기시 등기의무자가 존재하지 않는 점인데요. 이것은 소유권 보존등기가 건물 신축, 증축시에 한다는 점을 생각하면 쉽게 이해할 수 있습니다. 건물 신축, 증축에 관한 것은 등기시 신규사항으로 취급되어 이 신규사항에 대한 등기를 할 권리가 있는 소유자가 등기권리자가 되고 등기의무자는 존재하지 않게 된답니다.

참고로 등기권리자 등기의무자가 존재하지 않는 등기도 있는데요, 주로 변경등기가 이에 해당합니다. 예를 들어 등기명의인 표시변경, 건물 표시변경 등기 같은 경우죠. 이런 등기는 등기를 신청하는 '신청인' 만 존재하는 등기입니다.

그리고 근저당변경등기의 경우 근저당 감액의 경우는 집주인이 등기권리자, 근저당권자가 등기의무자가 되며 근저당 증액의 경우는 위의 반대가 됩니다.




  1. 이윤황 2010.09.15 08:51

    잘 보았습니다만 표가 잘못되었군요. 제일 윗줄 매도인은 등기의무자가 되는거죠

  2. ^^ 2011.07.20 14:38

    잘보았습니다. 상속에 의한 소유권 이전시에는 반대로 되어야 하는게 아닌가요?

  3. 무도사 2013.02.18 03:18

    증여의 등기의무자는 양도인 입니다.

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