부동산 등기 가 뭔가요?

부동산 등기에 대해 알아봅시다.


#1 부동산등기의 정의
동산(예: TV, 카메라 등)은 누구의 소유인지 그것을 가지고 있는 사람에 의해 쉽게 알 수가 있습니다. 그러나 부동산(예: 토지, 건물)의 경우에는 누가 이것을 점유하고 있는지 알기 어렵습니다. 그래서 국가는 등기부라는 공적 장부를 만들어 놓고 법원등기관으로 하여금 여기에 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것입니다. 이것이 바로 부동산 등기제도 입니다.

누구나 등기부를 열람하거나 등본을 발급 받아 보면, 그 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 부동산의 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 자세히 알 수 있습니다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 그 권리가 이전 또는 변경되기 위하여는 등기가 되어야만 그 효력이 생깁니다.

한마디로 말하자면, 자신 소유의 토지나 건물을 국가에 '이것은 나의 소유이니 모든 사람들이 나의 소유인 것을 알도록 해주시오' 라고 선포(?) 하는 행위라고 할 수 있겠는데요. 국가는 이것을 공적 장부인 등기부에 기록을 하여 모든 사람들이 (외국인까지도!) 수수료만 지불하면 언제든지 열람 및 발급이 가능하도록 만든 제도라고 보면 되겠습니다. 

다만, 앞에서 말했다시피 '선포' 하는 것이게 때문에 하기 싫으면 안해도 됩니다.(집이나 토지의 소유관계가 변경됐을때 등기신청은 강제사항이 아니라는 말씀!  하지만 소유관계에 대한 법적인 효력을 발생시키기 위해서는(예를 들어 집을 담보로 은행에서 대출을 한다던가) 부동산등기를 해야 이러한 효력을 누릴 수 있겠죠.  

그래서 사람들이 강제사항이 아니지만 집을 사고 팔때 등기소에서 부동산 등기를 하는 이유라고 할 수 있겠습니다.

 

#2 부동산 등기의 종류는?


*기입등기 : 새로운 등기원인에 기하여 어떤 사항을 등기부에 새로이 기입하는 등기
예) 소유권보존등기, 소유권이전등기, 근저당권설정등기

*변경등기 : 어떤 등기가 행하여진 후에 등기된 사항에 변경이 생겨서 변경사항을 기재하는 등기
예) 소유권변경등기, 근저당권변경등기, 등기명의인표시변경등기

*경정등기 : 이미 행하여진 등기에 대하여 그 절차에 착오가 있어 잘못 기재된 경우 바로 잡기 위해 하는 등기
예) 소유권경정등기, 근저당권경정등기, 등기명의인표시경정등기

*말소등기 : 이미 등기된 사항을 법률적으로 소멸시키기 위해 하는 등기
예) 근저당권말소등기, 전세권말소등기

*회복등기 : 기존 등기가 부당하게 소멸된 경우 이를 부활하는 등기
예) 근저당권말소회복등기, 전세권말소회복등기

기입등기- 말 그대로 등기부상에 부동산에 관한 새로운 사항을 기입하는 것이라고 할 수 있습니다.
변경등기- 등기부상에 변경사항을 추가로 기입하는 등기입니다.
경정등기- 등기부상의 내용이 실제와 차이가 있을때 바로잡기 위해서 하는 등기입니다.
말소등기- 등기된 사항을 삭제하는 등기입니다.
회복등기- 기존등기가 부당한 소멸을 당했을때 그것을 회복하는 등기입니다.
예를 들어 전세권설정의 경우 집주인이 부동산을 압류당해서 전세권이 불가피하게 말소된 경우 세입자가 추후에 이 부동산의 전세권에 대한 권리를 회복할때 하는 등기라고 할 수 있겠습니다.


#3 그렇다면 어떤 사항을 등기하는 걸까?

인터넷 등기소에 있는 등기개요의 내용입니다.

현행법상 등기를 할 수 있는 권리는 원칙적으로 토지 및 건물에 대한 물권 즉 부동산물권입니다. 그러나 부동산물권 중에서도 점유권이나 유치권은 점유를 본질로 하는 권리이므로 등기할 권리가 아닙니다. 부동산물권 중에서 등기를 할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권이고, 부동산물권이 아니면서 등기할 수 있는 권리는 부동산임차권과 부동산환매권 등입니다. 이러한 권리에 대해 변동이 생기는 경우 즉『 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸』하는 경우 등기를 해야 합니다.




등기권리는 원칙적으로 부동산물권에 대해서만 할 수 있습니다.
부동산 물권 종류로는

소유권 (부동산소유자의 권리)
지상권,지역권 (타인의 토지를 자신의 토지or건물의 편의를 위해 통행로 등의 목적으로 점유하기 위해 하는 등기입니다. 물론 해당 토지 주인의 승낙을 받아야겠지요.)
전세권 (세입자의 권리)

저당권 (집을 담보로 받고 돈 빌려준 사람의 권리) 이 있습니다.

부동산물권이 아닌 것으로는 부동산임차권환매권이 있네요. 임차권은 월세라고 보시면 되겠구요, 환매권은 부동산을 담보로 돈을 빌릴때 갚지 못할경우 제3자에게 돈을 빌려준 사람이 되팔수 있는 권리입니다.
잘 쓰이는 권리는 아니라고 하는군요.(저당권이 있기 때문) 



#4 부동산등기부 상에 나오는 등기에 관한 사항들

   설정에 관한 사항 :

   당사자간의 계약에 의하여 새로이 소유권 이외의 권리를 창설하는 것
   예) 근저당권설정, 저당권설정, 전세권설정, 지상권설정, 지역권설정 등

보존에 관한 사항 :
미등기의 부동산에 대하여 소유권의 존재를 공시하기 위하여 처음으로 하는 등기로서 소유권만이 보존등기를 할 수 있습니다.
예) 소유권보존

이전에 관한 사항 :
어떤 자에게 귀속되어 있던 권리가 다른 자에게 옮겨가는 것을 의미합니다. 이전은 소유권 뿐만 아니라 소유권 이외의 권리에도 인정됩니다. 매매계약서에 의한 소유권이전등기일 경우 거래가액을 등기합니다.
예) 소유권이전, 전세권이전, 저당권이전 등

변경에 관한 사항 :
권리의 내용변경(권리의 존속기간의 연장, 지료나 임료의 증감)인 실체법상의 변경 외에 부동산표시의 변경이나 등기명의인 표시의 변경 등을 포함합니다.

처분의 제한에 관한 사항 :
소유권자나 기타 권리자가 가지는 권리의 처분기능을 제한하는 것을 말함. 공유물의 분할금지나 압류, 가압류, 가처분에 의한 처분금지 등이 있습니다.

소멸에 관한 사항 :
소멸이란 어떤 부동산이나 권리가 어떤 사유로 인하여 없어지는 것을 말합니다.




등록세 취득세 세율에 대해 알아보자.

이번에는 부동산등기 & 자동차등록 에 납부해야 하는 등록세 취득세에 대해 알아보겠습니다.

부동산등기시 등록세는 등기의 종류에 따라 달라지는데요. 예를들어 소유건이전등기(매매)의 경우 일반적으로 부동산을 취득한 가격의 2%를 등록세로 납부합니다.
(주택의 경우 50%감면 받아서 1%만 내면 됩니다.) 

취득세는 부동산을 취득하였을 경우 내는 세금인데요. 등록세와 마찬가지로 취득가격의 2%를 납부합니다. (주택의 경우 50% 감면) 
취득세는 부동산을 취득하였을때 내는 세금이기 때문에 전세권설정 등과 같은 설정등기, 변경등기 등은 취득세를 납부하지 않아도 됩니다.

덧붙이자면 등록세 취득세는 부동산 뿐만 아니라 자동차 선박 건설기계 등에도 부과되는 세금이랍니다.
 
자동차의 경우 자동차별 과세표준표에 의거 비영업용의 경우 등록세는 5% 취득세는 2% 를 납부합니다.
(신차의 경우 구입가격을 기준으로 합니다)


<각종 등록세율표>

(자동차 등록세도 나와있어요)  


부동산 등기에서
소유권 이전의 경우 취득가액

근저당 설정의 경우 채권금액
전세권 설정의 경우 전세금액

을 기준으로 등록세를 계산합니다.
 
그리고
등록세를 납부할시 등록세액의 20%를 지방교육세로 같이 납부하는데요.
어떤 등기를 하든지 상관없이 일률적으로 적용되는 특징이 있습니다.

<취득세 세율>


취득세는 앞에서 설명드렸다시피 부동산을 취득했을때 내는 세금입니다. 역시 등록세와 마찬가지로 취득가격의 2%를 적용하구요. 주택을 취득했을경우 1%만 납부하면 됩니다. 취득세의 경우 취득세액의 10%에서 30%를 농어촌특별세 납부합니다. 일종의 부가세 성격이죠.

종합하자면 부동산을 구입했을 경우 (등록세 + 지방교육세) + (취득세 + 농특세) 의 합계가 부동산 구입시 내는 세금이라고 보시면 되겠습니다. 

예를 들어 1억원 짜리 전용면적 85㎡이상 주택을 구입했을경우 주택가격 1억원의 1%인 100만원을 등록세로, 20만원을 지방교육세로 납부하면 되구요. 취득세 역시 주택가격의 1%인 100만원에 농특세 30만원을 합친 130만원을 납부하면 됩니다. 따라서 120만원 + 130만원 총 250만원을 납부하면 된답니다.

더 자세한 사항은 정부지방세포탈인 위택스(http://www.wetax.go.kr/) 홈페이지 참조하세요.

 




수입인지 수입증지 차이점은?

제가 등기소에서 일하면서 수입인지와 수입증지에 대해서 헷갈려하시는 분들을 많이 봤습니다. 수입인지? 증지? 저도 정말 헷갈리더군요.  
이번에는 등기신청시 수입인지와 수입증지의 차이점에 대해 알려드리겠습니다.


수입인지와 증지의 차이점을 한마디로 말하자면
국가가 주체가 되어 발행한 것은 "수입인지", 지방자치단체가 주체가 되어 발행한 것은 "수입증지"라고 합니다.

수입인지는 수입인지에 관한 법률에 의거 국가가 주체가 되어 인지세법에 규정한 과세문서에 첨부 또는 현금납부 하는 것을 말하는데요. 국가고시(공무원시험 등)접수시, 부동산 등기 신청시, 각종소송접수시 등에 부과되는 일종의 세금이라고 보면 됩니다. 

수입증지는 지방자치단체조례에 의거 각 지방자치단체가 주체가 되어 수수료, 벌금, 과태료 등을 납부하도록 하기위한 것입니다. 예를 들어 주민등록등본 발급수수료, 부동산/법인 등기부 등본 발급 수수료, 확정일자 등등 지방자치단체(혹은 법원산하기관) 등에서 발급하는 각종 증명서의 발급 수수료의 성격을 띄고 있다고 보시면 되겠습니다.

정리하자면 "수입인지"는 인지세법에따라 부과하는 세금이고, "수입증지"는 관공서나 공공기관에서 행정처리 수수료 차원의 성격가지고 있는 것입니다.

소유권 이전 관련 등기신청 계약서에는 "수입인지" 신청서에는 "대법원수입증지"를 부착하는데요. '수입인지'는 일반적으로 등록세율에 따라 결정되기 때문에 구청에 가서 문의하면 해당금액에 맞게 구입할 수 있습니다.
'대법원수입증지'는 등기신청수수료 라고 보면 되는데요 구청내의 은행이나 등기소에서 가까운 은행에 가서 구입하면 된답니다.



 

  1. Favicon of https://lmpeter.tistory.com BlogIcon 아이엠피터 2010.07.16 00:15 신고

    어 명확하고 간단하지만 핵심적인 내용이네요
    인지는 세금 증지는 수수료 ㅎㅎ
    몰랐던 사실을 바로 알겠네요




 

국민주택채권 매입하기 국민주택채권 매입표

부동산등기 신청을 위해서는
국민주택채권을 매입해야 하는데요.
부동산 등기 중에서도 소유권 이전(상속,증여 포함), 소유권보존 / 근저당 설정,이전 신청할때만 국민주택채권을 매입하면 됩니다.

변경등기(근저당 변경, 등기명의인표시변경 등)
말소등기(근저당 말소 등) 
 & 그 외의 등기시에는
매입할 필요가 없습니다. 

국민주택채권은 국민주택사업(주공 아파트 건설 사업 같은 거죠.)의 자금조달을 위해 정부가 발행하는 채권으로
만기가 발행일로부터 5년, 이율이 연 3.0% 복리 채권입니다. 

국민주택채권은 실물로 발행하는 채권이 아니라 채권등록번호로 교부를 받는다는 특징이 있는 채권입니다. (등기신청시 신청서에 채권등록번호를 적어야 합니다.)


대부분의 사람들이 채권을 매입하여 5년간 가지고 있는것이 아니라 매입즉시 할인율을 적용하여 매도하는데요. 할인율은 쉽게 말해 채권 수익률 의미하는 것으로 매일매일 변동되기 때문에 은행에 가셔서 알아보시면 편리합니다. 이러한 할인율이 실질적인 채권매입금액이라고 보시면 되겠습니다. 

예를들어 채권매입가격이 300만원이고 할인율이 9%라고 한다면 매도가격이 273만원이 되겠죠. 여기서 매입가격과 매도가격의 차이인 27만원이 실질적인 채권매입금액 할 수 있습니다.

중요한 사항을 한가지 말씀드리자면, 채권매입의 기준은 거래가액이 아닌 각 지자체의 시군구에서 발표하는 시가표준액을 기준으로 한다는 점입니다. (등록세와는 다르죠. 등록세는 거래가액을 기준으로 합니다.)

시가표준액을 알아보기 위해서는 각 지자체의 홈페이지 또는 관할 등기소에 연락하면 알 수 있습니다.

더 자세한 사항은
신한은행 국민주택기금 에서 알아보실 수 있답니다.

아래는 국민주택채권 매입표 입니다.

                                       <제 1종 국민주택채권 매입표>                       (단위: 만원)

 

부동산등기
유형

부동산
소재지

부동산종류

시가표준액

           매입금액

소유권이전

소유권보존

특별시

광역시

 

주택

2000이상 5000미만

시가표준액 × 1.3%

5000이상 10,000미만

시가표준액 × 1.9%

10,000이상 16,000미만

시가표준액 × 2.1%

16,000이상 26,000미만

시가표준액 × 2.3%

26,000이상 60,000미만

시가표준액 × 2.6%

60,000이상

시가표준액 × 3.1%

토지

500이상 5,000미만

시가표준액 × 2.5%

5,000이상 10,000미만

시가표준액 × 4.0%

10,000이상

시가표준액 × 5.0%

주택 및 토지

외의 부동산

1000이상 13,000미만

시가표준액 × 1.0%

13,000이상 25,000미만

시가표준액 × 1.6%

25,000이상

시가표준액 × 2.0%

그밖의 지역

주택

2,000이상 5,000미만

시가표준액 × 1.3%

5,000이상 10,000미만

시가표준액 × 1.4%

10,000이상 16,000미만

시가표준액 × 1.6%

16,000이상 26,000미만

시가표준액 × 1.8%

26,000이상 60,000미만

시가표준액 × 2.1%

60,000이상

시가표준액 × 2.6%

토지

500이상 5,000미만

시가표준액 × 2.0%

5,000이상 10,000미만

시가표준액 × 3.5%

10,000이상

시가표준액 × 4.5%

주택 및 토지 외의 부동산

1000이상 13,000미만

시가표준액 × 0.8%

13,000이상 25,000미만

시가표준액 × 1.4%

25,000이상

시가표준액 × 1.8%

상속, 증여 그 밖의 무상

특별시

광역시

 

1000이상 5000미만

시가표준액 × 1.8%

5000이상 15,000미만

시가표준액 × 2.8%

15,000이상

시가표준액 × 4.2%

그밖의 지역

 

1000이상 5000미만

시가표준액 × 1.4%

5000이상 15,000미만

시가표준액 × 2.5%

15,000이상

시가표준액 × 3.9%

저당권의 설정 및 이전

저당권설정금액 2000이상

시가표준액 × 1%


시가표준액 1억원 짜리 주택을 거래하고자 할때 
등기당사자(주택매입자)는 시가표준액의 2.1%인 210만원이 국민주택채권 매입금액이 됩니다. 여기서 만약 할인율이 9%라고 한다면  약 18만 9천원이 실질적인 채권매입금액이라고 할수 있겠죠. 이 18만 9천원을 은행에 납부하시고 채권등록번호를 받아오면 채권을 매입한 것이 된답니다.


근저당 설정이나 이전의 경우 부동산의 시가표준액이 아니라 근저당설정금액의 1%가 채권매입금액으로 일괄 적용됩니다.
  1. Favicon of https://happynetizen.tistory.com BlogIcon 건송 2010.07.31 20:50 신고

    좋은 정보 감사해요




부동산 등기신청 수수료 에 대해서 알아보자
부동산등기 등기신청 수수료

부동산 등기 신청을 위해서는 등기신청수수료를 납부해야 하는데요. 등기 수수료는 현금으로 납부하는 것이 아니라 등기소 관할의 지정된 은행, 구청 내 입점한 은행 등에서 대법원수입증지 를 해당금액에 맞게 구입하셔야 합니다. 등기의 종류에 따라 수수료가 다르고 일부 등기의 경우는 수수료가 없기 때문에 잘 알아보고 가면 편리하겠죠? ^^
특히 인터넷등기소에서 e-form으로 작성하면 수수료가 약 30% 감면된답니다.
  
구입한 수입증지는 등기신청서 '을' 지의 대법원수입증지첨부란 에 부착하여 제출하시면 됩니다.

   

                                                    
                                                   <등기신청 수수료 표>

         부 동 산 등 기 의    목  적

  수수료

e-Form
작성시
수수료

            비     고

1. 소유권보존등기

14,000원

10,000원

 

2. 소유권이전등기

14,000원

10,000원

 

3. 소유권 이외의 권리설정 및 이전등기

14,000원

10,000원

 

4. 가등기 및 가등기의 이전등기

14,000원

10,000원

 

5. 변경 및 경정등기

(다만, 착오 또는 오류발견을 원인으로 하는 경정 등기신청의 경우는 수수료 없음)

가. 등기명의인 표시

3,000원

2,000원

행정구역ㆍ지번변경, 주민등록번호 경정 등의 경우에는 신청수수료 없음

나. 각종권리

3,000원

2,000원

 

다. 토지표시

없   음

없   음

 

라. 건물표시

3,000원

2,000원

행정구역ㆍ지번ㆍ면적 단위변경 등을 원인으로 하는 경우에는 신청수수료 없음

6. 분할ㆍ합병등기

가. 토지

없   음

없   음

 

나. 건물(구분등기 등)

3,000원

2,000원

 

7. 건물의 멸실등기

3,000원

2,000원

토지의 멸실등기의 경우에는 신청수수료 없음

8. 예고등기

없   음

없   음

 

9. 말소등기

3,000원

2,000원

예고등기의 말소등기 경우에는 신청수수료 없음

10. 말소회복등기

3,000원

2,000원

 

11. 멸실회복등기

없   음

없   음

 

12. 가압류ㆍ가처분등기

3,000원

2,000원

 

13. 압류(체납처분 등

        등기)

가. 지방세

3,000원

2,000원

 

나. 의료보험 등 공과금

3,000원

2,000원

 

14. 경매기입등기, 강제관리등기

3,000원

2,000원

 

15. 파산ㆍ화의ㆍ회사정리등기

없   음

없   음

 

16. 신탁등기

가. 신탁등기 및

   신탁등기의 말소등기

없   음

없   음

 

나. 신탁등기의 변경 등

   신탁관련 기타 등기

3,000원

2,000원

 

17. 환매권등기

가. 환매특약의 등기 및

   환매권 이전등기

14,000원

10,000원

 

나. 환매권 변경, 말소 등

   환매권 관련 기타 등기

3,000원

2,000원

 

18. 위에서 열거한 등기 이외의 기타 등기

3,000원

2,000원

 

                                                   표 출처 - 네이버 법조 카페 (http://cafe.naver.com/slawcafe)
 


 

  1. 2010.09.24 18:36

    비밀댓글입니다

    • Favicon of https://sinsatory.tistory.com BlogIcon 신사토리 2010.09.24 19:54 신고

      출처를 밝히고 링크를 걸어 주시면 감사하겠습니다~ 다만 표, 사진 같은 것은 출처만 밝히면 퍼가셔도 상관없어요ㅎ 중요한건 내용입니다... 내용은 맘대로 퍼가시면 안됩니다...




확정일자란? 등기소에서 확정일자를 받자


일반적으로 주택, 오피스텔, 상가, 아파트 의 임대차계약을 할때 확정일자를 받는데요.

확정일자란 쉽게 말해서 임대차계약서 상에 받는 날인, 즉 도장이라고 할 수 있습니다.
확정일자를 받은 날짜에 해당 문서가 존재했다는 사실을 국가가 입증해주는 절차라고 할 수 있죠.

보통 확정일자는 등기소, 동사무소, 세무서(상가 임대차 계약의 경우)에서 받을 수 있습니다.


등기소를 기준으로 확정일자 수수료는 건당 600원 입니다.


등기소에 가면 위와 같이 확정일자 창구가 있습니다. 이 곳에서 확정일자를 찍어주는데요.

임대차계약의 확정일자의 경우 실제로 관할 동사무소에 전입신고가 되어 있어야 효력이 발생하기 때문에 먼저 동사무소에 가서 전입신고를 하는 것이 좋습니다.


확정일자는 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에서는 대항력을 갖춘 후에 우선변제권을 가지는 것을 필수요건으로 하고 있는데요.

대항력을 갖추는 조건은 계약, 전입신고, 실거주 이 3가지를 만족해야 성립합니다.

위의 3가지를 갖추고 있을 경우 만일의 사태 발생시 자신의 전세보증금, 임대보증금 등을 우선 변제받을 수 있답니다.

전세계약서로 은행에서 대출을 받을 경우에도 확정일자가 필요하기 때문에 전세권설정과는 별도로 확정일자는 계약 이후에는 꼭 받아두는 것이 좋습니다.


확정일자를 받으면 사진에서 볼 수 있는 확정일자부에 청구인의 주소와 성명, 문서종류, 날짜가 기록되며 확정일자번호가 부여됩니다.

확정일자부의 보존기한은 10년입니다. (이후에는 폐기)





전세보증금 반환받는 방법
부동산 시장 침체로 경매에 내몰린 집이 늘면서 각종 부동산 사이트에는 이런 질문들이 심심치 않게 올라오고 있습니다. 임대차 분쟁이 많이 발생하는 전월세계약 종료시점이 다가오면서 세입자들의 고민이 깊어지고 있는데요.


임차인이 보증금을 받을 수 있는 방법으로는 지급명령, 소액사건심판, 보증금반환청구소송 등이 있습니다.
 
우선 지급명령은 법정에 나가지 않고도 민사분쟁을 해결할 수 있는 방법입니다. 임대인이 법원에서 결정된 지급명령서를 받은 후 2주일 내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정되며 임차인은 강제집행신청이 가능합니다.


민사조정은 조정위원회 등에서 분쟁 당사자의 주장과 사정을 참작해 합의에 이르는 제도입니다. 쌍방이 모두 법원에 출석해 각자 의견을 진술해야 합니다.


임차보증금이 2000만원을 넘지 않는다면 소액사건심판을 활용할 수 있는데요. 1회의 변론기일로 심리를 마치기 때문에 절차가 간소하며 신속히 재판을 받을 수 있는 장점이 있네요. 임대인이 변론기일에 출석하지 않고 답변서도 제출하지 않으면 임차인 승소판결이 선고되는 점도 참고하면 되겠습니다.

보증금반환청구소송을 제기해도 됩니다. 승소하면 임차주택을 인도하지 않고도 바로 강제경매 신청을 통해 보증금을 회수 할 수 있습니다.

만약 소송 전 임대인이 재산을 빼돌리거나 은닉할 우려가 있다고 판단되면 임대인 재산에 가압류신청 해야 합니다.가압류신청서를 작성해 임차물건의 관할 지방법원 등에 제출하면 관할법원이 적법성과 요건을 판단해 가압류를 명령합니다.

법원이 가압류를 명령할 경우 가압류 등기 자동적으로 이루어지기 때문에 임대인이 매매 또는 담보를 잡을 수 없습니다.


강제경매를 통한 방법도 있습니다. 법원이 채무자의 부동산을 압류, 경매해 그 대금으로 보증금을 돌려받는 것입니다.

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 후순위, 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는데요.

경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 소액임차인은 서울기준 보증금 7500만원이하 주택이며 최고 2500만원까지 우선변제가 가능합니다.


만약 다른 채권자에 의해 임대주택이 경매에 넘어갔다면 배당요구를 해야 하는데요. 임차인은 대항력과 우선변제권이 유지된 상태에서 법원이 정한 날짜까지 배당요구를 해야 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 경매개시결정 전 임차권등기를 마쳤거나 임차인이 경매를 신청한 당사자라면 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있답니다.

만약 선순위 채권에 밀려 보증금을 전액 돌려받지 못했다면 임차권은 소멸되지 않습니다. 이때는 주택을 낙찰 받은 사람에게 보증금 잔액 반환을 요구하면서 임대차관계 존속을 주장할 수 있습니다.

이렇게 전세보증금을 돌려받는 방법은 여러가지가 있는데요. 무엇보다도 중요한 점은 전세계약을 하기 전 그리고 계약금 및 잔금을 납부하기 전에 반드시 부동산등기부등본을 통해 저당권에 대한 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

전세계약이후에는 확정일자를 받는 것과 전세권설정등기를 해두는 것도 필수사항이겠죠?

 
  1. 문단 2010.11.28 14:31 신고

    잘 봤습니다. 신사토리님 혹시 공인중개사 시험 준비 중이신가요? ^^
    전세는 아니지만;; 올해 초 이사하면서 월세보증금 받는데도 제때 이사날짜를 말하지 못해
    제값 받는데 어려움을 겪었습니다.
    부동산 관련 기초 지식은 꼭 챙겨두어야할 것 같아요.

    • Favicon of https://sinsatory.tistory.com BlogIcon 신사토리 2010.11.28 17:40 신고

      공인중개사 시험은 준비하고 있지 않지만 관심은 있습니다
      특히 부동산등기 쪽은 말이죠 ㅎㅎ 미리미리 알아두어야 할거 같아요~

  2. 2018.07.10 17:18

    비밀댓글입니다




대법원인터넷등기소 시작하기



#1 인터넷등기소 이게 뭔가요?

한마디로 서울을 포함하여 우리나라 각 지역마다 있는 지방법원 등기과와 산하 등기소를 온라인상에서 통합하여 집에서도 간편하게 인터넷으로 등기관련 서비스를 받을 수 있는 종합민원포털이라고 보시면 되겠습니다.

#2 인터넷등기소 가입하기

인터넷 등기소에서 민원 서비스를 받기 위해서는 먼저 대법원 인터넷등기소(http://iros.go.kr/) 에 접속하여 회원가입을 해야 합니다. 

                                      
                                          <로그인 창 아래의 회원가입 버튼을 누르시면 됩니다.> 


 

'실명확인' 란에서 내국인 법인 재외국민 외국인 촉탁관서 탭이 나오는데요. 자신의 현재 신분에 맞는 탭을 클릭하고 해당사항을 입력하시면 됩니다.

내국인 재외국민 이면 성명과 주민등록번호
법인 이면 법인명과 법인등록번호(사업자등록번호) 
외국인 이면 성명과 외국인 등록번호
촉탁관서 면 기관명과 코드번호 

저는 내국인이기 때문에 성명과 주민등록번호 를 입력했습니다.

필수 입력사항 창에서 아이디 비밀번호 전자우편주소 전화번호 등을 정확히 입력하세요.
(개인정보보호를 위해 중요한 사항은 모두 가렸습니다.)



선택입력사항은 회원가입을 위해서는 입력하지 않으셔도 되지만 등 초본 열람 & 발급, 부동산/법인 등기 신청 등을 위해서는 신용카드 정보계좌번호 등을 입력해야 편리하게 민원서비스를 받을 수 있습니다.

중간의 대표회원ID는 법인 또는 단체에서 공용으로 사용하고자 할때 자신의 아이디 또는 다른회원의 아이디를 대표아이디로 등록하여 해당회원들이 공동으로 편리하게 이용할 수 있도록 하는 것입니다.
(법인이 아닌 개인이 사용하실경우 입력하지 않으셔도 됩니다.)

전자메일 신청사건 고지와 SMS알림 서비스는 원하시는 경우 입력하시면 본인소유의 부동산에 대한 등기신청사항 발생시 편리하게 이메일 또는 휴대전화로 받아 볼 수 있습니다.

모든 사항을 입력하고 나신뒤 오른쪽 하단의 '회원가입완료' 버튼을 누르시면 회원가입이 완료됩니다.


참 쉽죠~ 잉?

다음에는 부동산/법인 등초본 열람 & 발급 대해 포스팅 해보도록 하겠습니다.



  1. Favicon of https://lmpeter.tistory.com BlogIcon 아이엠피터 2010.07.15 00:26 신고

    어~~~ 나중에 압류나 경매 관련 글좀 올려주세요.
    무슨 경매로 구입을 할려고 하는게 아니라
    일반 월세나 전세 사는 사람들이 집을 잘 살다가 갑자기 압류때문에
    보증금도 못 받고 쫓겨나는 경우가 있어서 도와 준적이 있는데
    부동산 등기부 등본이나 관련 압류 경매 서류를 봐도 잘 모르겠더군요
    앞으로 포스팅 기대하겠습니다.

    • Favicon of https://sinsatory.tistory.com BlogIcon 신사토리 2010.07.15 07:44 신고

      일반적으로 전세사시는 분들은 집주인과의 협의하에 전세권설정 등기를 하는데요...이걸 해놓으면 집주인이 전세금을 못돌려주더라도 경매등을 진행시켜 전세금을 우선순위로 돌려받을수 있답니다 ㅎ 그리고 월세사시는 분들은 동사무소에서 전입신고를 한뒤 등기소에서 확정일자를 받으시면 저당권등이 잡혀있더라도 확정일자 날짜가 앞선다면 우선순위로 보증금을 돌려받을수 있어요 ㅎ 가장 좋은 것은 전세권설정과 확정일자를 둘 다 받으면 되는 거라고 하네요 ^^

  2. Favicon of https://sinsatory.tistory.com BlogIcon 신사토리 2010.07.15 11:17 신고

    압류나 경매는 등기소에서 하는게 아니라 각 지역별 지방법원에서 하는거라...저도 잘 모르겠네요. 물론 압류등기나 압류말소등기는 등기소에서 합니다. 대부분 법원에서 촉탁하는 거지만요. 추후에 제가 능력이 된다면 한번 해보도록 할게요 ㅋ




부동산등기부등본 발급 대법원인터넷등기소에서 하자

대법원인터넷등기소에서 부동산등기부등본 발급하기

부동산등기부등본을 등기소에 가지 않고 집에서 직접 인터넷으로 발급 또는 열람할 수 있습니다.
대법원인터넷등기소에서 부동산등기부등본을 발급 열람 서비스를 하는데요.
일단 서비스를 받기 위해서는 대법원인터넷등기소 회원가입이 필요하답니다.




등기열람/발급 버튼을 선택하면 다음과 같은 창이 나타납니다. 저는 열람을 선택했는데요.

열람은 500원 발급은 800원 의 수수료  드는군요. 참고로 등기소에 직접 방문하여 등본발급시 무인발급기는 1000원 창구발급은 1200원의 수수료가 필요합니다.(등기소에서는 발급만 가능합니다. 열람은 안됩니다.)  

인터넷이 훨씬 간편하고 수수료가 싸기 때문에 인터넷을 통한 발급이 유리하겠죠~?

인터넷 열람/발급 서비스 이용시간은 평일 오전 7시~ 밤 11시까지
주말/공휴일은 오전 9시 부터 밤 9시 까지입니다.



부동산등본 열람/발급을 위해서 부동산의 소재를 입력해 주어야 하는데요. 총 3가지의 방법이 있습니다.

※소재지번으로 찾기
※고유번호로 찾기
※지도로 찾기


소재지번으로 찾기는 부동산의 행정구역상 주소로 찾는 방법입니다. 번지수를 정확히 안다면 제일 편리하겠죠~

고유번호로 찾기는 부동산마다 부여된 고유한 등기번호로 찾는 방법입니다. 한번 발급한 경험이 있는 부동산일 경우 등본에 표시되는 고유번호를 입력하면 바로 발급받을 수 있습니다.

지도로 찾기는 번지수를 정확히 모를때 지도를 통해 부동산소재를 찾는 방법입니다.



저는 소재지번으로 찾아보도록 하겠습니다.
부동산구분에서 토지+건물/집합건물/토지/건물 란이 보이는데요.

토지+건물 은 토지1통 건물1통 씩 열람/발급 이라는 의미입니다.(토지등기 건물등기 모두 존재해야 합니다) 
보통 아파트/빌라/연립주택/오피스텔 의 경우 집합건물을 선택하면 됩니다.
단독주택/빌딩/기타 건물의 경우 건물을 선택하면 됩니다.
토지는 전(논), 답(밭), 임야(공터), 대지(건물터) 등을 말합니다.  


저는 제가 살고 있는 목동에 있는 아파트로 열람해 보도록 하겠습니다.
부동산소재를 입력한 다음 검색버튼을 누르면 다음과 같은 창이 나타납니다.
 


아파트 동/호수 중에서 동만 입력하고 호수를 입력하지 않으면 나타나는 창인데요.
저는 101동 101호를 선택해 보겠습니다.

부동산 등본과 초본이 있는데요. 일반적으로 등본을 많이 발급받기 때문에 등본위주로 설명하겠습니다.

등본에는 말소사항포함과 현재유효사항이 있는데요. 설명하자면,

말소사항포함은 말소된 사항 즉  과거의 소유주/전세권/근저당권 등의 사항에 대한 내용을 포함합니다.
현재유효사항은 지금 현재의 부동산에 대한 사항만을 나타내줍니다.
 
원하시는 사항을 선택한 후 오른쪽 하단의 버튼을 누릅니다.

등기부등본은 누구나 발급/열람 할 수 있는 공개정보이기 때문에 소유자의 개인정보를 보호하기 위해 소유자의 주민등록번호 공개여부를 선택할 수 있게 하고 있습니다.

소유자의 주민등록번호를 아는 경우에만 공개하면 되고 모르는 경우 미공개로 하면 됩니다.

다음-> 버튼을 누르면 결제대상부동산 창이 나타나는데요.
다시한번 열람/발급할 부동산을 꼼꼼히 확인해 본 다음 결제를 하시면 됩니다.

신용카드번호/주민등록번호/카드비밀번호를 입력한 다음 완료버튼을 누르면 결제가 됩니다.


결제가 완료되면 다음과 같은 창이 나타납니다. 저는 열람을 선택했기 때문에 열람버튼이 보이는군요. 

여기서 열람버튼을 누르면 해당부동산의 열람화면이, 수정버튼을 누르면 해당부동산이 아닌 다른부동산을 선택하여 열람할 수 있습니다. 


등기부등본 열람화면이 뜨는데요. 캡처방지기능이 있어서 화면이 블라인드 처리가 되는군요. snagit 같은 프로그램이 있으면 캡처가 가능할 수도 있겠습니다.

부동산열람이 아닌 발급의 경우도 위와 비슷합니다. 다만 다른점은 법적으로 효력을 가지는 등본발급이 가능하다는 건데요. 

부동산등본발급을 통해 부동산등기부등본을 출력했을 때에만 등본으로서의 효력을 가집니다. 열람을 통한 출력은 법적인 효력이 없습니다.

한번 열람한 부동산은 1시간 이내에 재열람이 가능합니다. 발급은 통당으로 계산하기 때문에 한번 발급받은 부동산은 재발급이 불가능하고 수수료를 추가로 내야 가능하답니다.

  1. Favicon of http://badsex.tistory.com BlogIcon 하늘엔별 2010.08.08 05:41 신고

    저 이거 발급받아서 프린트로 쭉 뽑았더랬지요.
    급히 써야 하는데 동사무소가 넘 멀어서 말이지요.
    편리한 제도들이 참 많지요? ^^

  2. Favicon of https://naturis.kr BlogIcon Naturis 2010.08.27 13:42 신고

    저도 이거 여러번 이용해 봤는데 집에서 직접 이용하니까 좋긴 하더군요.. 근데 아파트 같은 경우에는 주소시 좀 불편했던 기억이 나네요...

    • Favicon of https://sinsatory.tistory.com BlogIcon 신사토리 2010.08.27 15:48 신고

      아파트는 이름이 같은 아파트랑 헷갈릴수가 있어요 ㅋㅋ
      그래서 번지를 정확히 아는게 중요해요~ㅎㅎ




대법원인터넷등기소에서 법인등기부등본 열람/발급 받기 
법인등기부등본 인터넷등기소에서 열람 발급 받아보자

대법원인터넷등기소에서 부동산등기부등본 뿐만 아니라 법인등기부등본도 열람/발급 이 가능합니다.
부동산등기부등본을 열람 발급 하는 것과는 조금 차이가 있는데요. 그럼 이제부터 법인등기부등본 열람 발급에 대해서 알아보겠습니다.



#1 대법원인터넷등기소에서 법인등기부등본 열람/발급을 선택합니다.


열람 또는 발급을 선택하면 나타나는 창인데요. 저는 열람을 선택했습니다.

법인등기부등본 열람 방법에는 

※상호로 찾기
※등기번호로 찾기
※등록번호로 찾기
※로마자 찾기


총 4가지가 있습니다. (발급도 마찬가지 입니다.)

여기서 등기번호/등록번호/로마자 찾기 방법에 대해서는 생략하도록 하겠습니다. 

참고로 등록번호는 사업자등록번호를 말하는 것이 아니라 법인등록번호를 말하는 것으로 해당법인의 등본상에 등기번호와 함께 나타나는 숫자를 말합니다.

#2 상호를 입력하여 찾기


해당 법인등기를 관리하는 관할등기소를 선택합니다.
(서울에 본점을 두고 있는 주식회사의 경우 상업등기소를 선택합니다.)

기타 지방에 소재하는 법인의 경우 해당지역의 관할 등기소를 선택하면 됩니다.
 


여러가지 법인의 종류가 나오는데요. 열람/발급을 원하는 종류의 법인형태를 선택합니다.
저는 주식회사를 선택했습니다.

#3 상호를 입력합니다.


해당 법인의 관할 등기소와 법인종류, 상호를 입력하고 검색을 하면 위와 같이 나타납니다.
현재 이 회사의 등기는 살아있는 상태인데요. 

만약 인수/합병/해산 등이 일어났을 경우 폐쇄된 등기라고 나타납니다.
(폐쇄된 등기도 열람/발급이 가능합니다)

#4 등기기록 유형을 선택합니다.


등기기록 유형에는 등기기록구분/등기기록종류 가 있는데요.

등본발급의 경우 등기기록구분에서 전부 를 선택하면 됩니다.
초본발급 할 경우에는 일부 를 선택하여 원하는 항목만 선택하여 발급이 가능합니다.

등기기록 종류로는
 
※유효사항
※말소사항포함
※유효사항(말소사항란 지정) 

이 있습니다. 원하는 항목을 선택하면 됩니다.

#5 지점/지배인 항목 선택하기


지점/지배인 항목이 필요하면 선택합니다. 
(일반적으로 선택하는 것이 좋습니다)

#6 대표이사/임원 주민등록번호 공개/비공개 설정하기

등본 열람/발급 하고자 하는 회사의 대표이사, 임원의 주민등록번호 공개를 원할 경우 전자증명서 또는 법인인감카드
의 번호와 비밀번호를 입력합니다. 
(해당 회사의 법인인감카드를 소유하고 비밀번호를 알고 있을 경우에만 가능하겠죠)

해당 회사와 관련없는 사람일 경우 미공개를 선택합니다.

#7 열람/발급 항목 확인후 결제하기



열람/발급 항목이 맞게 표시됬는지 확인하고 결제합니다.

열람은 500원 발급은 800원의 수수료가 필요합니다.
결제수단으로는 신용카드 & 계좌이체가 있네요.

이상으로 법인등기부등본 열람/발급에 대해서 알아보았습니다.


  1. Favicon of http://badsex.tistory.com BlogIcon 하늘엔별 2010.08.28 13:44 신고

    저도 누가 이사갈 집 등기부 좀 열람해달라고 해서 몇 달 전에 한 번 사용해 봤어요.
    아주 잘 되어 있어서 놀랐습니다.
    그냥 쉽게 찾아지더라고요. ^^

  2. Favicon of http://www.replicahandbag.org.uk/ BlogIcon discount handbags 2011.06.28 13:07

    이 있습니다. 원하는 항목을 선택하면 됩니다.




등기권리자 등기의무자 차이점은?
등기신청서를 작성할때 많은 사람들이 등기권리자 등기의무자 차이점에 대해서 잘 모르고 계시더군요. 이번에는 등기권리자 등기의무자 차이점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

등기신청시 등기권리자란 쉽게 말해서 '등기를 할 권리를 가진자' 마찬가지로 등기의무자'등기를 해주어야 하는자' 라고 생각하면 이해하기 편합니다.

예를 들어, 아파트를 거래할시 아파트를 사는 사람 아파트에 대한 재산권과 함께 아파트를 자신의 소유로 등기할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

반대로, 아파트를 파는 사람 아파트에 대한 재산권을 잃음과 동시에 아파트의 소유권을 구입자에게 넘겨줘야 하는 의무 지게 됩니다.

따라서 아파트 거래시 사는 사람은 등기권리자, 파는 사람은 등기의무자 가 되는 것입니다.
(아파트 뿐만 아니라 모든 부동산 거래시 사는 사람은 등기권리자 파는 사람은 등기의무자가 됩니다.)

참고로 말하자면, 등기신청은 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청 해야 합니다. 다만, 대리인에 의한 신청일 경우는 위임장만 첨부하면 누구든지 대리인의 자격으로 신청할 수 있습니다. 하지만 법무사 변호사 이외에는 대리신청에 대한 보수를 받을 수 없답니다. (불법이에요~!)
 
아래는 각 등기사항별 등기권리자 등기의무자를 정리한 표입니다.

등기의 종류

 등기권리자

등기의무자                      

소유권 이전(매매)

 부동산매수인

 부동산매도인

소유권 이전(상속)

 상속인

 피상속인 (사망자) 

소유권 이전(증여)

 양수인

 양도인

근저당권 설정

 근저당권자 (돈 빌려주는 사람)

 근저당설정자 (집주인)

전세권 설정

 전세권자 (세입자)

 전세권설정자 (집소유자)

소유권 보존, 건물 증축

 보존권자 (부동산소유자)

 없음

근저당 말소

 근저당설정자 (집주인)

 근저당권자 (돈 빌려준 사람)

전세권 말소

 전세권설정자 (집주인)

 전세권자 (세입자)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                        (일부 등기의 경우 위의 표에서 정리하지 않았습니다.)
                                                          

근저당 설정 등기의 경우 집을 담보로 돈 빌려주는 사람(은행, 대부업체 등)은 등기권리자, 돈을 빌리는 사람 (집주인)은 등기의무자가 됩니다. 근저당 말소의 경우는 반대로 돈 빌려준 사람은 등기의무자, 돈을 빌린 사람은 등기권리자가 되겠죠?


전세권 설정, 말소 등기도 마찬가지로 전세권 설정시 세입자는 등기권리자, 집주인은 등기의무자가 되고, 말소시에는 반대로 집주인이 등기권리자, 세입자가 등기의무자가 된답니다.

위의 표에서 특이한 점은 소유권 보존등기시 등기의무자가 존재하지 않는 점인데요. 이것은 소유권 보존등기가 건물 신축, 증축시에 한다는 점을 생각하면 쉽게 이해할 수 있습니다. 건물 신축, 증축에 관한 것은 등기시 신규사항으로 취급되어 이 신규사항에 대한 등기를 할 권리가 있는 소유자가 등기권리자가 되고 등기의무자는 존재하지 않게 된답니다.

참고로 등기권리자 등기의무자가 존재하지 않는 등기도 있는데요, 주로 변경등기가 이에 해당합니다. 예를 들어 등기명의인 표시변경, 건물 표시변경 등기 같은 경우죠. 이런 등기는 등기를 신청하는 '신청인' 만 존재하는 등기입니다.

그리고 근저당변경등기의 경우 근저당 감액의 경우는 집주인이 등기권리자, 근저당권자가 등기의무자가 되며 근저당 증액의 경우는 위의 반대가 됩니다.




  1. 이윤황 2010.09.15 08:51

    잘 보았습니다만 표가 잘못되었군요. 제일 윗줄 매도인은 등기의무자가 되는거죠

  2. ^^ 2011.07.20 14:38

    잘보았습니다. 상속에 의한 소유권 이전시에는 반대로 되어야 하는게 아닌가요?

  3. 무도사 2013.02.18 03:18

    증여의 등기의무자는 양도인 입니다.

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