부동산 등기 가 뭔가요?

부동산 등기에 대해 알아봅시다.


#1 부동산등기의 정의
동산(예: TV, 카메라 등)은 누구의 소유인지 그것을 가지고 있는 사람에 의해 쉽게 알 수가 있습니다. 그러나 부동산(예: 토지, 건물)의 경우에는 누가 이것을 점유하고 있는지 알기 어렵습니다. 그래서 국가는 등기부라는 공적 장부를 만들어 놓고 법원등기관으로 하여금 여기에 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것입니다. 이것이 바로 부동산 등기제도 입니다.

누구나 등기부를 열람하거나 등본을 발급 받아 보면, 그 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 부동산의 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 자세히 알 수 있습니다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 그 권리가 이전 또는 변경되기 위하여는 등기가 되어야만 그 효력이 생깁니다.

한마디로 말하자면, 자신 소유의 토지나 건물을 국가에 '이것은 나의 소유이니 모든 사람들이 나의 소유인 것을 알도록 해주시오' 라고 선포(?) 하는 행위라고 할 수 있겠는데요. 국가는 이것을 공적 장부인 등기부에 기록을 하여 모든 사람들이 (외국인까지도!) 수수료만 지불하면 언제든지 열람 및 발급이 가능하도록 만든 제도라고 보면 되겠습니다. 

다만, 앞에서 말했다시피 '선포' 하는 것이게 때문에 하기 싫으면 안해도 됩니다.(집이나 토지의 소유관계가 변경됐을때 등기신청은 강제사항이 아니라는 말씀!  하지만 소유관계에 대한 법적인 효력을 발생시키기 위해서는(예를 들어 집을 담보로 은행에서 대출을 한다던가) 부동산등기를 해야 이러한 효력을 누릴 수 있겠죠.  

그래서 사람들이 강제사항이 아니지만 집을 사고 팔때 등기소에서 부동산 등기를 하는 이유라고 할 수 있겠습니다.

 

#2 부동산 등기의 종류는?


*기입등기 : 새로운 등기원인에 기하여 어떤 사항을 등기부에 새로이 기입하는 등기
예) 소유권보존등기, 소유권이전등기, 근저당권설정등기

*변경등기 : 어떤 등기가 행하여진 후에 등기된 사항에 변경이 생겨서 변경사항을 기재하는 등기
예) 소유권변경등기, 근저당권변경등기, 등기명의인표시변경등기

*경정등기 : 이미 행하여진 등기에 대하여 그 절차에 착오가 있어 잘못 기재된 경우 바로 잡기 위해 하는 등기
예) 소유권경정등기, 근저당권경정등기, 등기명의인표시경정등기

*말소등기 : 이미 등기된 사항을 법률적으로 소멸시키기 위해 하는 등기
예) 근저당권말소등기, 전세권말소등기

*회복등기 : 기존 등기가 부당하게 소멸된 경우 이를 부활하는 등기
예) 근저당권말소회복등기, 전세권말소회복등기

기입등기- 말 그대로 등기부상에 부동산에 관한 새로운 사항을 기입하는 것이라고 할 수 있습니다.
변경등기- 등기부상에 변경사항을 추가로 기입하는 등기입니다.
경정등기- 등기부상의 내용이 실제와 차이가 있을때 바로잡기 위해서 하는 등기입니다.
말소등기- 등기된 사항을 삭제하는 등기입니다.
회복등기- 기존등기가 부당한 소멸을 당했을때 그것을 회복하는 등기입니다.
예를 들어 전세권설정의 경우 집주인이 부동산을 압류당해서 전세권이 불가피하게 말소된 경우 세입자가 추후에 이 부동산의 전세권에 대한 권리를 회복할때 하는 등기라고 할 수 있겠습니다.


#3 그렇다면 어떤 사항을 등기하는 걸까?

인터넷 등기소에 있는 등기개요의 내용입니다.

현행법상 등기를 할 수 있는 권리는 원칙적으로 토지 및 건물에 대한 물권 즉 부동산물권입니다. 그러나 부동산물권 중에서도 점유권이나 유치권은 점유를 본질로 하는 권리이므로 등기할 권리가 아닙니다. 부동산물권 중에서 등기를 할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권이고, 부동산물권이 아니면서 등기할 수 있는 권리는 부동산임차권과 부동산환매권 등입니다. 이러한 권리에 대해 변동이 생기는 경우 즉『 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸』하는 경우 등기를 해야 합니다.




등기권리는 원칙적으로 부동산물권에 대해서만 할 수 있습니다.
부동산 물권 종류로는

소유권 (부동산소유자의 권리)
지상권,지역권 (타인의 토지를 자신의 토지or건물의 편의를 위해 통행로 등의 목적으로 점유하기 위해 하는 등기입니다. 물론 해당 토지 주인의 승낙을 받아야겠지요.)
전세권 (세입자의 권리)

저당권 (집을 담보로 받고 돈 빌려준 사람의 권리) 이 있습니다.

부동산물권이 아닌 것으로는 부동산임차권환매권이 있네요. 임차권은 월세라고 보시면 되겠구요, 환매권은 부동산을 담보로 돈을 빌릴때 갚지 못할경우 제3자에게 돈을 빌려준 사람이 되팔수 있는 권리입니다.
잘 쓰이는 권리는 아니라고 하는군요.(저당권이 있기 때문) 



#4 부동산등기부 상에 나오는 등기에 관한 사항들

   설정에 관한 사항 :

   당사자간의 계약에 의하여 새로이 소유권 이외의 권리를 창설하는 것
   예) 근저당권설정, 저당권설정, 전세권설정, 지상권설정, 지역권설정 등

보존에 관한 사항 :
미등기의 부동산에 대하여 소유권의 존재를 공시하기 위하여 처음으로 하는 등기로서 소유권만이 보존등기를 할 수 있습니다.
예) 소유권보존

이전에 관한 사항 :
어떤 자에게 귀속되어 있던 권리가 다른 자에게 옮겨가는 것을 의미합니다. 이전은 소유권 뿐만 아니라 소유권 이외의 권리에도 인정됩니다. 매매계약서에 의한 소유권이전등기일 경우 거래가액을 등기합니다.
예) 소유권이전, 전세권이전, 저당권이전 등

변경에 관한 사항 :
권리의 내용변경(권리의 존속기간의 연장, 지료나 임료의 증감)인 실체법상의 변경 외에 부동산표시의 변경이나 등기명의인 표시의 변경 등을 포함합니다.

처분의 제한에 관한 사항 :
소유권자나 기타 권리자가 가지는 권리의 처분기능을 제한하는 것을 말함. 공유물의 분할금지나 압류, 가압류, 가처분에 의한 처분금지 등이 있습니다.

소멸에 관한 사항 :
소멸이란 어떤 부동산이나 권리가 어떤 사유로 인하여 없어지는 것을 말합니다.

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